我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔你好，本人在深圳工作，老家在湖南郴州，就目前来看，深圳的房价实在太高买不起，老家又不想买 目前为止还没考虑回老家发展，因为三四线城市 投资吧没上涨空间，就想在长沙买一套，可是现在还没购房资格，准备买长沙社保，但是要等到两年之后了，近期看了一个盘，不要购房资格，但是在很偏远，是保利湘江时代。都快靠近湘潭北站了，房价不高 五六千，目前不考虑自住，您觉得之后那里的发展潜力大吗？投资空间大吗?还是说我再等两年有长沙购房资格之后再考虑买其他靠近市中心的板块?

回答：保利湘江时代不要买，都快靠近湘潭了，没价值！为什么不限购？因为不稀缺，投资只考虑限购区域。

你的情况来看，不知道你的买房预算有多少，我建议你做2手准备：

1.长沙可以选择买入，长沙对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利没必要，长期稳定投资可以考虑，与周边省会城市比较，长沙房价足够低，有比较大的上升空间，适合守长线。所以长沙现在可以开始交社保，为房票提前进行准备。

2.考虑长沙获取房票周期有点长，需要2年，房价大概率上涨，而资金留手里跑不赢通货膨胀，所以需要选择一个城市提前上车，好实现风险对冲，这样2年的时间不至于资金贬值，而房价上涨。

所以如果你资金还算充足，考虑你坐标深圳，投资可以选择临深城市东莞。如果你资金一般，比如30w以内，推荐去沈阳建仓一套，2年后有了房票再置换到长沙。

提问：星叔您好，我在内蒙古鄂尔多斯市，子弹100万，在鄂尔多斯市东胜区或者康巴什区买房哪里更好，或者有什么更好的推荐。

回答：鄂尔多斯自住可以买，投资不考虑。

城市没有什么潜力，当年多少人被鄂尔多斯坑惨！

当一个城市失去资源的吸纳能力时，房价就容易出现逆转，并且，一旦下跌，就无法找到支撑，而出现持续的暴跌。这是因为，其房价与金融是捆绑在一起的，一荣俱荣，一损俱损。

人口减少和资本外流最终导致鄂尔多斯的房价发生逆转。而鄂尔多斯房地产供应量的持续增长和房地产销量的下降，进一步加速了趋势的逆转。

鄂尔多斯房价康巴什最贵，均价8500-9000/平左右。

推高房价的主要原因主要是教育行业蓬勃发展，学区房带动，市一中考到清华北大等重点大学升学率高居内蒙古榜首。

二是优美的环境，面积不大但各种主题公园遍布。

东胜区和伊金霍洛旗大概一样，都在5000-6000，还算平稳。

康巴什新区房价泡沫很大，全靠教育撑着，而且自住保值的话只能买好点儿的学区房。

其他都是深坑，即使周边旗县人再多，之前的库存也无法消化。

如果自住的话，可以买二手学区房  位置一定要好，投资的话更建议去价值更高的城市，比如天津、沈阳、西安等。

提问：你好，星叔，请问房子怎么样才能尽快卖掉呢？回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》 。

提问:星叔你好,最近看中一套房530万 ,如果是组合贷的话，首期勉强够,但又想高评高贷做杠杆到600万,请问哪个比较好，为什么?主要是想了解清楚这两种贷款方式的好坏,谢谢

回答：公积金组合贷:需要首期款冻结九成,多数业主不同意,如果他们需要这笔钱，而且买房者首期不足的话,也紧迫。

另外公积金贷款是先批公积金,用的是公积金中心的评估价,这个价和银行的谁低认谁，一般公积金中心低。

意味着弄不好,还达不到你的成交价,你首付更多,冻结更多。

如果夫妻合计100万公积金贷款,必须要上两个人的名字,这对于你们后续要置换的话非常不利,这必须要还清贷款才能再操作,如果资金紧张的话,这会有很大的困惑。

商业贷,完全没有上述的难题。

而且gpgd它降下来的是你的首付,你们认为是多给了利息,因为多贷了款。

但是这个利息是基于30年全部算下来的。

而我们置换一套房子跟持有一套房子 ,基本也就是5~8年。

所以你看到的多出来的利息,其实在前面的5~8年是不会相差太大的。

提问：星叔你好，坐标厦门，准备入手一套二手房卧龙晓城，单价4.8，请问值得入手吗？请您帮我分析一下！谢谢！回答：卧龙晓城2000年的时候，单价才2.5起。

该小区属于莲前板块，学区划片是五中。

五中包括小学和初中，小学直升初中，学区质量不错。

区域交通便利，住宅集中生活氛围较好，周边商铺足以满足生活需求，只是缺乏大体量的商圈，房龄也不算太新。从厦门城市未来发展的趋势来看，卧龙晓城从长远来说仍然还是有不错升值空间的，但由于房源位处的板块发展潜力相对一般，可能在升值速度和空间方面要弱于岛内其他热点板块的。

如果有位置、户型相对很不错，且价格也很合适的房源，再加上又想追求配套完善的，这个区域也是个不错的选择。

提问：星叔您好，坐标长沙，想买改善住房，考虑夫妻二人通勤距离（麓山南路和云塘）和小孩上小学准备在河西大学城附近买板楼。是买新民路老破大（目前均价一万多点）还是买洋湖二手房？想买地铁学校附近，含浦那边目前没有地铁单价较低，洋湖中心只有未满四年的法拍或者偶尔的更名房，单价较高。请教您从长远看自住加保值是新民路老房子好，还是洋湖单价低没地铁好，还是洋湖单价高有地铁好？

回答:其实，相对于老破小，很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。

因为主城区的老房子普遍存在几个问题。

首先是房子较为久远，房屋的户型设计和小区的规划不尽科学，绿化什么的更是紧缺。加上大多处于核心区，经常堵车。

其次是小区的管理跟不上，不少老小区压根没有物业，至于停车位更是难以解决的问题。虽然有了立体车库等等，普及的并不成功，至于目前对于老旧小区加装电梯等问题，也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。

但是，优势就是配套和位置，一般都是成熟区域的核心地段，商业医院教育等资源比较充足。

最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，10年以上的小区通常只有成交价的一半左右，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。

老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，老破大无论是投资还是自住都需要慎重。

改善+投资更加建议洋湖单价高有地铁的房子，淘淘二手次新，地铁是一个优势，不仅会提升房子的价值，而且影响房子的保值升值能力，不建议法拍房，里面坑比较多。

提问:星叔你好，看你一直不建议投资学区房，那么自住加投资可以入手吗？

回答：总结一下学区房该怎么买？1.全部财力，只能买一套学区老破小。这类情况不建议买，抗风险能力太差，可以入一个学区稍微差点的，但居住品质好一些的房子。孩子的教育固然重要，但也要具体结合自身情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。如果真的学区房遇到房价跌了，与此同时，其它地方的房价涨了，代价比较大。2.单纯为了投资，买学区房。这种情况更不建议了。大部分城市可选择范围很大，不要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产。3.已有自住房，还想买一个学区老破小，单纯挂学区，方便孩子上学。这类人群，比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房降价，对家庭的影响也不会太大。4.买一个大一点的学区房，基本面积100左右，价格在500万以上，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这类情况，也不建议买，面积越大，总价越高，未来的流动性会越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。大部分城市的老破大的流动性越来越差，未来还会更差。如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。5.新婚或者打算结婚。这类人考虑学区房太早，现在部分城市的学区政策变动多，一旦买了房，学区改变了，就不太好操作了。建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。6.孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑买学区房的时候，这类人根据自己的需求，该买的就买。

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